En muchas ocasiones suele preguntarse cuál es la función del notario público en la formalización de compraventas sobre bienes inmuebles en México, la cual nos lleva al análisis del alcance del servicio y la seguridad jurídica que brinda en operaciones de esta naturaleza. El notario público en México es un abogado que recibe una patente adicional como notario público, la cual le permite ser fedatario en diversos tipos de operaciones y actos jurídicos, entre ellos los relativos a operaciones de compraventas inmobiliarias. El notario participa en el acto jurídico, es decir, lo firma para hacer constar su debida celebración, redacta el instrumento o bien revisa la legalidad del contrato proporcionado por las partes. Sus principales funciones consisten en: (i) identificar las necesidades e intención de las partes; (ii) identificar el o los antecedentes de propiedad y hacer las referencias pertinentes en el instrumento público; (iii) solicitar y obtener un certificado de libertad o gravámenes del Registro Público de la Propiedad y advertirlo a las partes; (iv) verificar que el inmueble esté libre de adeudos del impuesto predial y suministro de agua; (v) identificar a las personas que celebran el acto y, en su caso, a sus representantes legales, así como su capacidad legal para celebrar el acto; (vi) calcular y en su caso hacer los actos tendientes a la declaración y pago de los impuestos que correspondan a las partes de la compraventa; y (vii) registrar la escritura de compraventa ante el Registro Público de la Propiedad correspondiente al lugar de ubicación del inmueble. A primera vista esto sonaría como una labor amplia para una operación de compraventa inmobiliaria, sin embargo, es importante mencionar algunos aspectos relevantes sobre la función del Notario Público:
1. El notario ve por la legalidad del acto y la seguridad jurídica de las partes involucradas en el mismo, es decir que una parte venda y la otra compre con la mayor seguridad jurídica posible, sin embargo es importante mencionar que el notario público no representa en forma individual a ninguna de las partes.
2. El notario revisa el título de propiedad del vendedor y obtiene un certificado de libertad de gravámenes del Registro Público de la Propiedad, por lo cual no tienen deber de analizar la cadena o secuencia registral del inmueble en adición al título de propiedad del vendedor, siendo recomendable verificar al menos por los 20 años previos.
3. Salvo que la compraventa involucre en forma directa un bien de origen ejidal, el notario no verifica la condición previa del inmueble y el cumplimiento de los requisitos legales.
4. El notario no verifica el uso de suelo del inmueble ni su compatibilidad con el proyecto específico del comprador.
5. El notario no verifica la disponibilidad de servicios públicos en el inmueble, confirma que el inmueble esté al corriente en el pago del suministro de agua e impuesto conforme lo requiera la ley.
6. El notario no verifica la condición ambiental del inmueble, ni los requisitos para la urbanización y uso del inmueble.
En conclusión, la participación de un notario público en compraventas inmobiliarias es un requisito legal y su función es de gran relevancia para la celebración del acto. No obstante, en operaciones de cierta relevancia es un servicio indispensable pero complementario a la función de diversos especialistas, entre ellos abogados externos, ingenieros, ambientalistas, topógrafos, etc.
1. El notario ve por la legalidad del acto y la seguridad jurídica de las partes involucradas en el mismo, es decir que una parte venda y la otra compre con la mayor seguridad jurídica posible, sin embargo es importante mencionar que el notario público no representa en forma individual a ninguna de las partes.
2. El notario revisa el título de propiedad del vendedor y obtiene un certificado de libertad de gravámenes del Registro Público de la Propiedad, por lo cual no tienen deber de analizar la cadena o secuencia registral del inmueble en adición al título de propiedad del vendedor, siendo recomendable verificar al menos por los 20 años previos.
3. Salvo que la compraventa involucre en forma directa un bien de origen ejidal, el notario no verifica la condición previa del inmueble y el cumplimiento de los requisitos legales.
4. El notario no verifica el uso de suelo del inmueble ni su compatibilidad con el proyecto específico del comprador.
5. El notario no verifica la disponibilidad de servicios públicos en el inmueble, confirma que el inmueble esté al corriente en el pago del suministro de agua e impuesto conforme lo requiera la ley.
6. El notario no verifica la condición ambiental del inmueble, ni los requisitos para la urbanización y uso del inmueble.
En conclusión, la participación de un notario público en compraventas inmobiliarias es un requisito legal y su función es de gran relevancia para la celebración del acto. No obstante, en operaciones de cierta relevancia es un servicio indispensable pero complementario a la función de diversos especialistas, entre ellos abogados externos, ingenieros, ambientalistas, topógrafos, etc.
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